Il 2026 è l’ultimo anno per detrarre il 50% delle spese di ristrutturazione sulla propria abitazione principale.

Dal 2027 l’aliquota scende al 36% per le abitazioni principali e al 30% per le altre, con tetto di spesa dimezzato a partire dal 2028.

Su un cantiere medio da 50.000 euro, posticipare i lavori al 2027 significa perdere circa 7.000 euro di detrazione.

Posticiparli al 2028 significa perderne molti di più.

Se hai in programma una ristrutturazione, questo è il momento di muoverti, ma con prudenza, perché la fretta è esattamente la condizione in cui si firmano i preventivi peggiori.

In questa guida trovi tutto quello che serve sapere per non perdere il bonus, calcolare il vantaggio reale e capire cosa fare prima di mettere una firma.

Le aliquote del Bonus Casa nel 2026

Per il 2026 la Legge di Bilancio (L. 199/2025) ha confermato le aliquote del 2025, prorogando per un altro anno il quadro favorevole.

La situazione è questa:

1. Per chi ristruttura la propria abitazione principale, l’aliquota è del 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.
2. Per chi ristruttura altri immobili — seconde case, immobili affittati, abitazioni dove non si risiede abitualmente — l’aliquota scende al 36%, sempre con tetto di 96.000 euro.

Una precisazione tecnica importante che è stata chiarita dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare 8/2025: il termine corretto è abitazione principale, non “prima casa”.

Sono due concetti diversi. La “prima casa” è la qualifica fiscale che si ottiene al momento dell’acquisto e dà diritto a benefici sull’imposta di registro.

L’abitazione principale è l’immobile dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale.

Per il Bonus Casa al 50% conta la seconda. Le due qualifiche possono coincidere ma non sempre lo fanno: chi ha cambiato residenza dopo l’acquisto, ad esempio, potrebbe avere una prima casa che non è più la sua abitazione principale.

Questa distinzione, in apparenza minima, è il primo punto in cui un consulente serio si differenzia da un improvvisato. Sbagliare la qualificazione dell’immobile in fase di pratica significa perdere l’aliquota maggiorata..

Cosa cambia dal 2027

Dal primo gennaio 2027 le aliquote scenderanno significativamente. Per l’abitazione principale si passerà dal 50% al 36%. Per gli altri immobili si passerà dal 36% al 30%. Il tetto massimo di spesa rimarrà a 96.000 euro per il solo 2027.

Dal 1° gennaio 2028, salvo nuovi interventi normativi, scatterà la riforma più restrittiva: aliquota unica al 30% per tutti gli immobili senza più distinzione tra abitazione principale e altre, e tetto di spesa dimezzato a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tradotto in numeri, ecco cosa significa concretamente posticipare i lavori. Prendiamo come riferimento una ristrutturazione completa di un appartamento da 50.000 euro.

Se i lavori vengono pagati nel 2026, con l’aliquota del 50% applicata sull’abitazione principale, la detrazione totale è di 25.000 euro, recuperati in dieci anni a 2.500 euro l’anno sulla dichiarazione dei redditi.

Se gli stessi lavori vengono pagati nel 2027, con l’aliquota scesa al 36%, la detrazione totale scende a 18.000 euro.

Sono 7.000 euro persi.

Se gli stessi lavori vengono pagati nel 2028, con l’aliquota unica al 30%, la detrazione scende a 14.400 euro (calcolata sul nuovo tetto già rispettato).

Rispetto al 2026 sono 10.600 euro persi.

Su cantieri più grandi le differenze diventano più pesanti. Su una ristrutturazione completa da 80.000 euro, la differenza tra 2026 e 2028 supera i 16.000 euro di detrazione persa. Stiamo parlando di cifre che equivalgono a più di un terzo del costo dell’intervento.

I 5 errori che ti fanno perdere il bonus (e che vediamo più spesso)

Nei sopralluoghi che facciamo prima di emettere un preventivo, capita regolarmente di trovare clienti che hanno commesso uno o più di questi errori in cantieri precedenti, perdendo migliaia di euro di detrazione. Te li elenchiamo perché conoscerli ti permette di evitarli.

Il primo errore è il bonifico non parlante o con causale sbagliata. Il pagamento al fornitore deve essere effettuato con bonifico parlante che riporti la causale corretta (riferimento normativo: art. 16-bis TUIR), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA dell’impresa esecutrice. Un bonifico ordinario, anche se va a buon fine sullo stesso conto, non dà diritto alla detrazione.

Il secondo errore sono i pagamenti in contanti o con strumenti non tracciati. Anche un solo acconto in contanti su un cantiere altrimenti regolare può compromettere la detrazione su quella specifica voce di spesa. Tutti i pagamenti devono essere tracciabili e collegati al cantiere.

Il terzo errore è la mancata comunicazione ENEA per interventi di efficienza energetica. Sostituzione infissi, climatizzatori, isolamenti, caldaie a condensazione: tutti questi interventi richiedono la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori. È un adempimento gratuito ma facile da dimenticare se nessuno se ne occupa attivamente.

Il quarto errore è la CILA o SCIA mancante o tardiva. Per gli interventi che richiedono titolo edilizio, la pratica deve essere presentata prima dell’inizio lavori. Iniziare i lavori e regolarizzare dopo significa perdere il bonus, oltre a esporsi a sanzioni amministrative.

Il quinto errore è lo scarico fattura sull’intestatario sbagliato. Le fatture devono essere intestate a chi sostiene effettivamente la spesa e la detrazione spetta a quella persona. Se un coniuge paga e l’altro è intestatario della fattura, la detrazione non spetta a nessuno dei due in modo automatico.

Questi errori non sono rari. Sono diffusi al punto che molti clienti scoprono di averli commessi solo l’anno successivo, in fase di dichiarazione dei redditi, quando ormai non c’è più nulla da fare.

Il rischio di cui nessuno parla: la corsa al bonus 2026

Adesso che hai il quadro fiscale, c’è un secondo livello del problema di cui nessuno parla apertamente, e che vogliamo affrontare con te onestamente.

La fretta del bonus 2026 sta creando in tutto il mercato delle ristrutturazioni una situazione paradossale: il vantaggio fiscale del 50% rischia di essere mangiato dagli imprevisti del cantiere.

Funziona così. Il cliente sa che entro fine 2026 deve pagare per detrarre. L’impresa edile lo sa. La conseguenza è che molti preventivi vengono presentati al cliente in modo aggressivo, con cifre basse e tempi compressi, sapendo che durante i lavori arriveranno gli “imprevisti” tecnici come tubi da spostare, amianto da bonificare, problemi strutturali, materiali rincarati. A quel punto il cliente è in trappola: ha già pagato l’anticipo, il cantiere è aperto, e per non perdere il bonus deve chiudere entro dicembre. Accetta gli extra. Paga. E alla fine dei conti, quei 7.000 euro che il bonus gli faceva risparmiare se ne sono andati in extra non preventivati.

Abbiamo visto questo schema ripetersi così tante volte che, quando abbiamo costruito Ristrutturazione No Stress, lo abbiamo messo al centro del nostro contratto. La Garanzia Costi Certi che firmiamo davanti al notaio dice una cosa precisa: il preventivo è il conto finale. Eventuali imprevisti tecnici durante i lavori sono a carico nostro, non del cliente. Possiamo permettercelo perché facciamo un sopralluogo tecnico approfondito prima di emettere il preventivo, con check-list dettagliata e verifica strutturale, non dopo aver firmato il contratto.

Lo scriviamo perché il bonus 2026 vale davvero solo se quello che paghi alla fine è quello che era scritto all’inizio. Altrimenti è solo un’illusione contabile.

Come scegliere l’impresa giusta nell’anno della corsa al bonus

Tre cose a cui prestare attenzione, indipendentemente da chi sceglierai.

Diffida dei preventivi vaghi. Un preventivo serio specifica voce per voce: demolizioni, impianti, materiali (con marche e modelli), rifiniture, pratiche. Se il preventivo è generico — “ristrutturazione completa: 45.000 euro” — è un campanello d’allarme. Significa che le voci dettagliate arriveranno dopo, sotto forma di varianti.

Chiedi le clausole su tempi e costi. Un’impresa che si prende la responsabilità di rispettare quanto ha promesso lo scrive nel contratto. Penali per ritardo, vincolo sul prezzo, modalità di gestione degli imprevisti. Se queste clausole non ci sono, l’impresa si sta riservando di farti pagare in seguito quello che oggi non vuole quantificare.

Verifica chi sarà il tuo interlocutore. In una ristrutturazione lavorano in media 5-7 figure diverse (muratore, idraulico, elettricista, piastrellista, serramentista, imbianchino, capo cantiere). Se non hai un unico responsabile contrattuale per tutto, ogni problema diventa un gioco a scaricabarile e tu sarai l’arbitro. Pretendere un interlocutore unico scritto in contratto non è un dettaglio: è la differenza tra una ristrutturazione gestita e una ristrutturazione da gestire.

A Taranto, Ristrutturazione No Stress è l’unica impresa che mette per iscritto tutte e tre queste clausole. Lo specifichiamo qui non per autopromozione, ma perché l’analisi competitiva di 62 imprese nel raggio di 40 km lo conferma: nessun altro lo sta facendo nel territorio. Se troverete un’altra impresa che lo fa, valutatela seriamente. Se non ne troverete, parlate con noi.

Il calcolo che dovresti fare prima di firmare

Prima di firmare qualsiasi preventivo, fai questo calcolo a freddo. Prendi il preventivo che ti hanno dato. Aggiungi un 20% di margine prudenziale per imprevisti, che è la media reale dei sovracosti su cantieri non garantiti. A questo numero applica la detrazione corretta, il 50% se è la tua abitazione principale, il 36% se è altro. Confrontalo con il preventivo di un’impresa che ti garantisce per iscritto il prezzo bloccato.

Se la differenza è inferiore al 5-10%, il preventivo “blindato” è più conveniente. Se la differenza è superiore al 15%, valuta caso per caso, ma ricorda: il vantaggio in cifra che vedi all’inizio è esattamente quello che stai rischiando di perdere durante i lavori.

Domande frequenti

Posso ancora detrarre se inizio i lavori a fine 2026?

Sì, ma quello che conta è la data di pagamento, non la data di inizio o fine lavori. Tutto quello che pagherai entro il 31 dicembre 2026 mantiene l’aliquota del 50% se l’immobile è la tua abitazione principale. La parte pagata nel 2027 ricade nelle nuove aliquote ridotte (36% abitazione principale, 30% altri immobili).

Vale anche per la seconda casa?

Sì, ma con aliquota ridotta al 36% nel 2026, contro il 50% riservato all’abitazione principale. Dal 2027 scenderà al 30%, e dal 2028 sarà unica al 30% per tutti gli immobili.

Devo essere il proprietario per accedere al bonus?

Non necessariamente. Possono accedere alla detrazione anche i titolari di diritti reali (usufruttuari, comodatari), gli inquilini, i familiari conviventi del proprietario. Quello che conta è che chi paga la fattura sia anche chi sostiene effettivamente la spesa.

Quanto tempo serve per ottenere la detrazione?

La detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo, a partire dalla dichiarazione dei redditi dell’anno in cui hai sostenuto la spesa. Su una detrazione totale di 25.000 euro, recuperi 2.500 euro all’anno per dieci anni sulla tua IRPEF.

Cosa succede se vendo casa prima di aver finito di detrarre?

Le quote residue si trasferiscono automaticamente all’acquirente persona fisica, salvo accordo diverso scritto in atto di vendita. In caso di decesso, il diritto passa all’erede che mantiene la detenzione materiale dell’immobile.

C’è un tetto alle detrazioni totali per chi ha redditi alti?

Sì. Per redditi tra 75.000 e 100.000 euro il tetto annuo complessivo delle detrazioni è di 14.000 euro. Per redditi superiori a 100.000 euro scende a 8.000 euro. Questi tetti vengono moltiplicati per coefficienti che dipendono dai familiari a carico. Vale la pena verificare la propria capienza fiscale con un commercialista prima di pianificare un cantiere importante.

In sintesi

Il 2026 è l’ultimo anno per recuperare il 50% delle spese di ristrutturazione sulla propria abitazione principale. Dal 2027 le aliquote calano in modo significativo e dal 2028 il quadro diventa molto meno conveniente, con il dimezzamento del tetto di spesa.

Muoversi entro il 2026 ha senso, a condizione di non lasciare che la fretta del bonus diventi la trappola in cui qualcuno ti fa pagare in extra quello che avresti dovuto risparmiare con la detrazione. La regola operativa è semplice: pretendi un preventivo dettagliato, garanzie scritte sul prezzo e sui tempi, e un unico interlocutore contrattuale per tutta la durata dei lavori.

Se la tua casa è a Taranto o nei comuni della provincia, possiamo aiutarti a impostare il cantiere nei tempi giusti per il bonus 2026 e con le garanzie scritte che proteggono il tuo investimento.

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